Mercato immobiliare 2026: previsioni, trend e cosa aspettarsi in Italia
11/12/2025
Preparati per tutte le anticipazioni sul mercato immobiliare del 2026 in Italia: crescita moderata, contesti in ascesa e tanti consigli pratici.
- Il mercato immobiliare italiano nel 2025: da dove partiamo
- Prezzi delle case nel 2026: moderata crescita e differenze tra città
- Tassi BCE e mutui: come incideranno sulle compravendite nel 2026
- Compravendite e domanda nel 2026: segnali di ripresa
- Le città protagoniste del 2026: dove crescere attese più forti
- Previsioni affitti 2026: domanda in aumento e scarsità di offerta
- C’è rischio di una bolla immobiliare? Cosa dicono gli analisti
- Bonus, incentivi e ristrutturazioni: cosa aspettarsi nel 2026
- Conviene comprare o vendere casa nel 2026? Indicazioni pratiche
- Le opportunità per investitori e famiglie nel 2026
- Le analisi di Casain24ore: dati interni, trend osservati e ipotesi per il 2026
- Conclusioni: uno sguardo al futuro tra crescita moderata e nuove opportunità
- Domande frequenti sul mercato immobiliare 2026
Il mercato immobiliare italiano nel 2025: da dove partiamo
Il 2025 è stato un anno di transizione verso una nuova stabilità, dopo la fase di rallentamento registrata tra il 2023 e il 2024. Come abbiamo visto nel nostro report sul primo semestre, la prima parte dell’anno ha evidenziato un mercato più maturo, sostenuto da una domanda attenta e da condizioni finanziarie in miglioramento.
Secondo i principali dati di Nomisma e Banca d’Italia, il 2025 è stato caratterizzato da:
Prezzi sostanzialmente stabili a livello nazionale;
Un progressivo recupero delle compravendite, grazie al rallentamento dei tassi BCE;
Una maggiore attenzione verso immobili efficienti o con potenziale di riqualificazione.
La ripresa dei mutui – favorita da un ritorno verso tassi fissi più sostenibili – ha contribuito a rimettere in moto segmenti che nel 2024 avevano mostrato segni di stallo. Parallelamente, cresce l’interesse per quartieri in via di rigenerazione e per immobili che garantiscano una maggiore qualità abitativa.
Questa fase di riequilibrio rappresenta la base su cui si stanno costruendo le previsioni per il 2026, con un mercato che appare più consapevole, selettivo e orientato al valore nel lungo periodo.
Prezzi delle case nel 2026: moderata crescita e differenze tra città
Il 2026 prospetta una crescita moderata dei prezzi degli immobili in Italia. Secondo l’Osservatorio 2025 di Nomisma, l’incremento medio sarà tra l’1% e il 2%, riflettendo un mercato stabile e sostenibile.
Le grandi città italiane mostrano dinamiche differenziate: Milano e Roma guideranno la crescita, con rialzi più marcati per immobili centrali, riqualificati o di pregio, mentre Firenze, Bologna e Torino registreranno aumenti più contenuti, sostenuti da domanda locale e investitori selettivi.
Altri ambiti d’interesse
Nel 2026, gli immobili nuovi o riqualificati continueranno a registrare performance superiori alla media. Questo grazie a tre fattori principali: efficienza energetica, qualità costruttiva e interventi di rigenerazione urbana che rendono le abitazioni più moderne e appetibili per famiglie e investitori.
Al contrario, le zone periferiche e gli immobili datati cresceranno più lentamente. La domanda, sempre più selettiva, privilegia abitazioni già efficienti e ben posizionate, mentre la necessità di lavori di ristrutturazione frena i prezzi.
In generale, la combinazione tra una domanda mirata e la riduzione dei tassi d’interesse permette di sostenere i prezzi senza generare tensioni speculative, mantenendo il mercato equilibrato e stabile.
Tassi BCE e mutui: come incideranno sulle compravendite nel 2026
L’andamento dei tassi BCE sarà uno dei fattori chiave per il mercato immobiliare del 2026. La previsione è di tassi stabili o in leggero calo, una condizione che rende i mutui più sostenibili per le famiglie e aumenta il loro potere d’acquisto.
Leggi ora il nostro approfondimento sul mutuo per l'acquisto di una casa e scopri di più sul funzionamento dei tassi d’interesse.
Ripresa dei mutui a tasso fisso
Dopo anni di incertezza, si osserva una ripresa delle richieste di mutui a tasso fisso, preferiti dagli acquirenti per la sicurezza che offrono. La maggiore convenienza dei finanziamenti incentiva sia l’acquisto della prima casa sia il ricorso a surroghe, con una progressiva sostituzione dei mutui più costosi.
Se stai per acquistare o ristrutturare casa e vuoi definire con consapevolezza il tuo budget, abbiamo creato una guida dedicata che potrebbe aiutarti.
Effetti sul mercato
Tassi più bassi consentono a più famiglie di poter acquistare, con un impatto diretto sulle compravendite. Questa dinamica, unita a una domanda selettiva orientata a immobili di qualità, sarà uno dei driver principali della ripresa del mercato nel 2026.
Compravendite e domanda nel 2026: segnali di ripresa
Secondo lo European Outlook 2026 di Scenari Immobiliari, il numero di compravendite dovrebbe raggiungere circa 800.000 unità a livello nazionale, mentre le stime di mercato suggeriscono una crescita percentuale indicativa del 3-5% rispetto al 2025, confermando un trend di ripresa moderata ma costante.
I segmenti di mercato più attivi
Giovani coppie: maggiore interesse grazie alla disponibilità di mutui più convenienti;
Investimenti buy-to-rent: crescenti in città universitarie e località turistiche;
Immobili di qualità: spicca la domanda per abitazioni efficienti, in zone servite e con spazi esterni.
Quindi, la ripresa nel 2026 sarà selettiva, con una crescita delle compravendite sostenuta soprattutto dalla scelta di qualità e funzionalità.
Le città protagoniste del 2026: dove crescere attese più forti
Sempre secondo le previsioni di Scenari Immobiliari, le principali città italiane offriranno diverse prospettive, con rialzi più marcati nei centri urbani più richiesti e una domanda più attenta e oculata nelle aree periferiche, registrando ritmi di crescita rallentati.
Vediamo quindi alcuni dati interessanti:
Milano: +7,3% previsto. Domanda elevata per immobili centrali e semicentrali, qualità dell’offerta e forte interesse da investitori internazionali;
Roma: +6,8%. Cresce l’interesse per i quartieri centrali in fase di riqualificazione e immobili di pregio;
Firenze: rialzo moderato +2,5%-3%. Domanda stabile sia da acquirenti locali sia da investitori stranieri, con attenzione a immobili di qualità e ristrutturati. Se cerchi opportunità d’investimento a Firenze e in Toscana, puoi leggere la nostra guida completa.
Bologna: +2%-3%. Crescita sostenuta dalla vivacità economica e dalla vita universitaria;
Torino: +1,5%-2%. Mercato più rigido, con domanda concentrata su immobili efficienti e in zone servite;
Venezia, Bergamo, Verona: i dati preannunciano una crescita, ma con rialzi più contenuti rispetto ai grandi poli.
Previsioni affitti 2026: domanda in aumento e scarsità di offerta
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il 2025 ha mostrato un disequilibrio tra domanda crescente e offerta limitata: infatti, anche secondo quanto riportato dal sondaggio congiunturale di Banca d’Italia, i canoni medi sono in aumento e gli immobili disponibili diminuiscono.
La domanda è più intensa nelle città universitarie e nelle aree metropolitane, con particolare pressione su monolocali e bilocali per studenti e giovani coppie. La scarsità di immobili in affitto mantiene i canoni in rialzo e alimenta l’interesse degli investitori buy-to-rent, soprattutto nelle città in cui la disponibilità è più limitata.
C’è rischio di una bolla immobiliare? Cosa dicono gli analisti
Secondo le analisi di Nomisma e Banca d’Italia, al momento non ci sono segnali di una bolla immobiliare per il 2026 in Italia. Il mercato è sostenuto da una domanda reale, legata a esigenze abitative concrete, non da fenomeni speculativi.
I prezzi delle abitazioni continuano a crescere in modo moderato, senza accelerazioni anomale che possano destare preoccupazioni. Resta comunque importante monitorare alcune variabili chiave: l’andamento dell’economia, il livello di inflazione e l’evoluzione dei tassi di interesse, che possono influenzare il ritmo delle compravendite e la capacità di acquisto delle famiglie.
Bonus, incentivi e ristrutturazioni: cosa aspettarsi nel 2026
Dopo anni di grandi opportunità, il 2026 segnerà una fase di stabilizzazione per il comparto di bonus e incentivi dedicati al miglioramento della propria casa. Con la nuova Legge di Bilancio, infatti, le agevolazioni risulteranno più contenute ma anche continuative, continuando ad offrire vantaggi interessanti e sostenibili per le famiglie.
Gli incentivi continueranno a concentrarsi su tre aree principali:
Efficienza energetica, con detrazioni per interventi che riducono i consumi e incentivi a fondo perduto per chi sceglie di abbandonare i combustibili fossili;
Messa in sicurezza antisismica, in continuità con le misure già attive;
Riqualificazione generale dell’immobile, dalla manutenzione straordinaria agli interventi più strutturali.
Per chi sta valutando una ristrutturazione, i bonus restano un supporto rilevante: riducono i costi dei lavori e contribuiscono ad aumentare il valore dell’immobile, soprattutto quando gli interventi migliorano la classe energetica.
Vuoi capire meglio come progettare e finanziare correttamente i lavori? Leggi la nostra guida al mutuo per ristrutturare casa.
Conviene comprare o vendere casa nel 2026? Indicazioni pratiche
Secondo Nomisma e Banca d’Italia, il mercato si trova in una fase di equilibrio. In questo contesto, sia chi compra sia chi vende può trovare condizioni favorevoli, a patto di valutare con attenzione la propria situazione.
Conviene comprare se…
I tassi sono favorevoli per il tuo budget: la stabilizzazione del costo del credito rende l’accesso al mutuo più semplice rispetto al 2023-2024;
Cerchi un immobile da riqualificare: la domanda premia sempre di più le case con buone performance energetiche;
Valuti aree con prezzi ancora stabili: molte zone urbane hanno crescita moderata, offrendoti la possibilità di effettuare un acquisto consapevole.
Se stai valutando se acquistare nel 2026, puoi scoprire i passaggi chiave per muoverti con sicurezza nella nostra guida su come comprare casa.
Conviene vendere se…
Il tuo immobile è già in buone condizioni: la domanda è selettiva, ma premia case efficienti, ben distribuite e in zone servite;
Ti trovi in una città con una dinamica positiva, come indicato dallo European Outlook 2026 (Milano, Roma, Firenze, Bologna…);
Vuoi sfruttare un mercato vivace ma non inflazionato, in cui gli acquirenti hanno maggior potere d’acquisto ma non spingono verso rialzi anomali.
Conviene investire se…
Gli affitti continueranno probabilmente a crescere nel 2026: come abbiamo visto, Banca d’Italia rileva una domanda molto sostenuta nelle grandi città e nei poli universitari, mentre l’offerta resta insufficiente.
Questo crea condizioni favorevoli per chi punta al buy-to-rent, soprattutto con immobili nuovi o riqualificati, che garantiscono minori costi di gestione e una maggiore stabilità degli inquilini.
Quando può essere utile aspettare
In alcuni casi, rimandare può essere più prudente: ad esempio, se stai valutando l’acquisto ma le rate di un mutuo, nonostante l’abbassamento dei tassi, non risultano ancora pienamente sostenibili per il tuo reddito.
Oppure se devi vendere un immobile che richiede interventi importanti: la ristrutturazione, anche minima, può favorire notevolmente la vendibilità in un mercato che sta definendo nuove priorità.
Per evitare scelte sbagliate, consulta anche il nostro approfondimento sui 5 errori da non commettere quando si compra casa.
Le opportunità per investitori e famiglie nel 2026
Grazie ai dati osservati, abbiamo ormai constatato che il 2026 sarà un anno ricco di occasioni interessanti sia per chi cerca casa sia per chi investe e che a fare davvero la differenza sarà la qualità dell’immobile, premiando impianti efficienti e certificati, modernità e buona posizione.
Devi scegliere un immobile da acquistare o affittare? Segui la nostra checklist per la visita di una casa per non trascurare i dettagli più importanti.
I poli universitari e i principali centri turistici si riaffermeranno i mercati più dinamici, con una domanda in costante aumento e un’offerta spesso troppo limitata: i casi più rappresentativi sono le città come Milano, Bologna, Firenze, Roma e Torino.
Se ti interessa scoprire di più sul potenziale del mercato della nostra regione, trovi un’analisi approfondita nel nostro articolo sugli investimenti immobiliari in Toscana.
Perché il 2026 è un anno favorevole
Tassi più accessibili, domanda stabile e attenzione crescente creano un contesto ideale per prendere decisioni informate, evitando momentaneamente la corsa all’acquisto ma cogliendo le giuste opportunità che il mercato saprà mettere a disposizione.
Le analisi di Casain24ore: dati interni, trend osservati e ipotesi per il 2026
Dal monitoraggio degli annunci abbiamo notato un mercato che sta riprendendo forza: la domanda è tornata attiva, ma resta ancora molto selettiva. Possiamo quindi affermare che il 2026 si prospetta come un anno di ripresa graduale, in linea con i trend segnalati dai principali osservatori nazionali.
Cosa cercano gli utenti
Le preferenze restano chiare: immobili nuovi o ristrutturati, con crescente attenzione alla classe energetica; dominano la richiesta i trilocali in zone ben collegate e dotati di spazi esterni. In Toscana questo si traduce in forte interesse per le città principali e per le aree collinari, alla ricerca di soluzioni indipendenti richieste anche da acquirenti fuori regione.
La prudenza resta alta ma, nelle città come nelle aree meno turistiche, è solido l’interesse per il buy-to-rent, grazie alla scarsità di offerta in affitto.
Le ipotesi per il 2026
Le previsioni per il nuovo anno sono ben allineate a quanto messo in evidenza dalle indagini degli osservatori che abbiamo consultato finora:
Prezzi in crescita moderata nelle città con domanda stabile;
Compravendite in aumento se i tassi continueranno a mantenersi favorevoli;
Selettività crescente sugli immobili poco efficienti;
Affitti ancora tesi nelle aree universitarie e turistiche.
Conclusioni: uno sguardo al futuro tra crescita moderata e nuove opportunità
Abbiamo visto come il 2026 si stia preparando ad essere un anno di consolidamento: le analisi dei principali osservatori indicano un mercato che si muove con cautela, ma anche con fiducia, presentando prezzi in lieve aumento, una domanda più attenta e un contesto finanziario che favorisce decisioni consapevoli.
Senza dubbio, l’aspetto più influente a cui dedicarsi per i prossimi anni sarà la qualità dell’offerta: efficientamento energetico, interventi di riqualificazione e posizione strategica diventeranno sempre più determinanti, sia per la scelta degli acquirenti che per il valore futuro degli immobili.
In questo scenario, restare aggiornati è fondamentale: continua a seguire il blog di Casain24ore e non perderti i nostri approfondimenti per orientarti al meglio in un mercato in costante evoluzione.
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Domande frequenti sul mercato immobiliare 2026
Come andrà il mercato immobiliare nel 2026?
Il 2026 dovrebbe essere un anno di ripresa moderata, con una domanda più attiva e un mercato selettivo, guidato dalla qualità degli immobili e sostenuto da tassi stabili o in lieve calo.
I prezzi delle case saliranno o scenderanno?
Le previsioni indicano lievi aumenti, più marcati nelle grandi città e nelle zone con maggiore domanda, mentre immobili obsoleti e poco efficienti tenderanno ad essere penalizzati.
Conviene comprare casa nel 2026?
Sì, per chi punta su immobili ben posizionati e con una solida prospettiva di rivalutazione: potrebbe essere vantaggioso l’acquisto di un immobile da ristrutturare ed efficientare, da destinare ad una rivendita a lungo termine o da affittare.
I mutui costeranno meno nel 2026?
Le previsioni ci fanno attendere tassi più sostenibili, ma non in forte discesa. Il costo del credito sarà comunque favorevole, rispetto ai picchi degli anni precedenti.
Quali città cresceranno di più nel 2026?
Sono previste performance superiori in città come Milano, Roma, Bologna, Firenze, Torino, ma anche città universitarie o turistiche, dove la domanda resta forte.
C’è rischio di una bolla immobiliare?
No: la crescita prevista è graduale e sostenuta da una domanda reale, senza particolari speculazioni.
Come cambierà il mercato degli affitti nel 2026?
Gli affitti resteranno in tensione soprattutto nelle aree universitarie e turistiche, con aumenti più marcati nelle città a domanda elevata e in cui l’offerta scarseggia.