5 errori comuni da evitare quando compri casa

Scopri a cosa prestare attenzione quando stai acquistando un immobile: una guida pratica per un investimento sicuro e consapevole.

Acquistare casa è una tappa importante nella vita di chiunque. Un momento carico di emozioni, ma anche di scelte complesse e decisioni da prendere con attenzione. Proprio per questo, è facile commettere passi falsi che rischiano di costare tempo, denaro e serenità.

In questo articolo ti guidiamo tra 5 degli errori più comuni nell’acquisto di una casa, con consigli pratici per evitarli e gestire ogni fase con consapevolezza.

Se desideri approfondire, trovi anche la nostra guida per chi sta per comprare casa, con tanti consigli utili.
 

Errore #1 – Calcolare un budget “a spanne” (e dimenticare i costi nascosti)

Uno degli sbagli più comuni quando si compra casa è pensare solo al prezzo di vendita. Molti acquirenti calcolano il budget in modo approssimativo, dimenticando che il costo dell’immobile è solo una parte della spesa complessiva.

L’acquisto di una casa comprende costi nascosti che, se trascurati, possono mettere a dura prova le tue finanze: dalle spese notarili alle imposte, fino a eventuali lavori di ristrutturazione Vediamo nel dettaglio cosa non sottovalutare.

Costi iniziali: imposte, notaio, provvigione agenzia

I primi fattori che incidono significativamente sul budget sono i costi iniziali, ossia tutte quelle spese che è necessario affrontare per poter concludere l’acquisto:

• Imposta sull’acquisto: viene applicata in alternativa all’IVA per le compravendite tra privati. L’imposta di registro corrisponde in genere al 2% del valore catastale, che diventa il 9% per la seconda casa. Dovrai corrispondere, inoltre, imposta ipotecaria e imposta catastale, di importo fisso.
  Se stai comprando la tua prima casa, potresti beneficiare di importanti agevolazioni fiscali: scopri quali, all’interno di questa guida.

• Spese notarili: durante la compravendita, il notaio si occupa di redigere gli atti e garantirne la validità. La parcella da corrispondergli può arrivare a costare diverse migliaia di euro: assicurati di richiedere un preventivo chiaro e completo.

• Se acquisti casa tramite agenzia, dovrai corrispondere una commissione all’agente immobiliare: di solito tra il 2% e il 4% del prezzo dell’immobile (più IVA). Anche in questo caso, informati prima sulla tariffa prevista, per evitare sorprese al momento della firma.

Costi ricorrenti e post-acquisto

Una volta concluso l'acquisto, le spese continuano: è fondamentale considerare da subito i costi di mantenimento della casa e tutte quelle spese che accompagneranno il tuo ingresso nella nuova abitazione.

• IMU e TARI: se l’immobile acquistato non è la tua abitazione primaria, considera il pagamento annuale dell’IMU (Imposta Municipale Unica), calcolata in base al valore catastale e alle aliquote comunali. Per le prime case, invece, è generalmente esclusa - a eccezione degli immobili di lusso. La TARI (Tassa sui Rifiuti), invece, è determinata dalla superficie dell’abitazione e dal numero degli occupanti.

• Se acquisti in un condominio, dovrai affrontare spese periodiche per la gestione delle parti comuni (ascensore, scale, giardino, portineria…) e la manutenzione straordinaria dell’edificio. Dovrai considerare costi di manutenzione di tetto, impianti e spazi esterni anche per un’abitazione indipendente.

• Nelle case nuove o ristrutturate, dovrai provvedere agli allacci di luce, gas, acqua e internet, oppure subentrare nei contratti già esistenti: questo inciderà soprattutto nei primi mesi.

• Nella maggior parte dei casi, sarà necessario definire un budget per arredare, sistemare o ristrutturare casa, spese che variano sensibilmente in base alle tue esigenze e allo stato dell'immobile.

Avere un’idea chiara e completa dei costi da sostenere ti permette di evitare complicazioni e pianificare con lucidità il tuo investimento. In questo articolo puoi trovare un approfondimento su come definire al meglio il budget per acquistare casa.
 

Errore #2 – Saltare i controlli sull’immobile e la documentazione

Nella fretta di concludere l’acquisto, potresti essere tentato di velocizzare alcune fasi e dedicare meno tempo del dovuto alle verifiche strutturali e documentali che assicurano che l’immobile sia in regola e non nasconda difetti significativi, ipoteche non dichiarate, abusi edilizi o obblighi legali di cui non eri a conoscenza. Per questo è fondamentale affidarsi a esperti del campo tecnico e legale che possano supportarti nella raccolta e analisi di tutti i documenti necessari per acquistare casa.

Checklist documentale: visura, APE, planimetria, regolamento condominiale

Prima di procedere con l’acquisto, è fondamentale richiedere la documentazione relativa all’immobile e verificare che sia completa e aggiornata. Ecco cosa serve:

• APE (Attestato di Prestazione Energetica): è un documento obbligatorio che attesta l’efficienza energetica dell’immobile; viene rilasciato da un tecnico abilitato;

• Visura catastale e ipotecaria: la prima certifica i dati catastali e dell’intestatario; la seconda rileva eventuali ipoteche, vincoli o pignoramenti;

• Planimetria catastale: deve corrispondere allo stato reale dell’immobile. In caso di difformità, potrebbero essere necessari lavori o pratiche di regolarizzazione;

• Regolamento condominiale: utile per conoscere le regole comuni, la ripartizione delle spese ed eventuali limitazioni;

• Certificazione degli impianti e agibilità: sono documenti che attestano la conformità degli impianti elettrici, idraulici e del gas. Dal 2016, il certificato di agibilità dell’immobile è sostituito dalla SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità);

• Dichiarazione di conformità catastale e urbanistica: certifica la conformità dell’immobile dal punto di vista del catasto e delle autorizzazioni edilizie.

Serve una perizia tecnica? Quando è indispensabile

Una perizia tecnica è sempre consigliabile, anche quando non richiesta, per acquistare casa con maggiore consapevolezza e tranquillità. Ad ogni modo, ci sono situazioni in cui è indispensabile:

• Se richiedi un mutuo: la banca incaricherà un proprio tecnico per la perizia dell’immobile, ma è consigliabile presentare anche una perizia svolta indipendentemente;

• Se l’immobile è datato, da ristrutturare o si sospettano abusi edilizi, aumenta il rischio effettivo di difformità. Una perizia ti aiuta a capire l’entità delle problematiche e a progettarne la risoluzione;

• Se la documentazione è incompleta o poco chiara, la perizia farà luce sullo stato reale dell’immobile, in termini strutturali e catastali.

Errore #3 – Ignorare il quartiere e i servizi della zona

Hai trovato una casa bella, funzionale, che rientra nel tuo budget… ma hai pensato a come cambierà la tua vita dopo il trasferimento? La zona in cui si trova l’immobile incide molto sulla qualità della vita, oltre che sul valore della casa nel tempo.

Dai servizi alla sicurezza del quartiere, ignorare questi elementi può trasformare il tuo investimento apparentemente perfetto in una scelta poco lungimirante. Vediamo come valutare il quartiere giusto in cui comprare casa.

Come capire se la zona è giusta (servizi, trasporti, vivibilità)

Valutare il quartiere giusto dove comprare casa è importante quanto scegliere l’immobile stesso. Per iniziare, verifica la presenza dei servizi essenziali nelle vicinanze: scuole, supermercati, farmacie, poste, ospedali, così come la viabilità e la rete dei trasporti pubblici - vivere in una zona ben collegata semplifica gli spostamenti e ti rende meno dipendente dall'auto. 

Inoltre, considera la distanza dal tuo posto di lavoro e calcola il tempo necessario per raggiungerlo, tenendo conto anche del traffico nelle ore di punta e del consumo di carburante: deve essere una scelta sostenibile nel lungo periodo!

Infine, considera anche i luoghi di svago (aree verdi, piste ciclabili, palestre, ristoranti, …) e informati sulla sicurezza e la vivibilità del quartiere.
Per farti un’idea più realistica, visita la zona in diversi giorni e fasce orarie, così da osservarne l’atmosfera generale. Solo così potrai capire se incontra il tuo stile di vita e le tue esigenze.

Quali fattori influenzano la rivalutazione futura

Le caratteristiche dell'immobile, insieme al contesto in cui esso si inserisce, determinano la qualità della vita al suo interno e la sua capacità di mantenere o accrescere valore nel tempo, ad esempio:

• Lo sviluppo urbanistico e demografico della zona: nuovi collegamenti o servizi possono aumentare l'attrattività del quartiere, specialmente nelle zone turistiche o business;

• Domanda, offerta e tassi d’interesse influenzano i prezzi di mercato: ti riveleranno se l’area di tuo interesse mostra segnali di crescita;

• Edifici recenti o da poco ristrutturati sono efficienti, durevoli e non richiedono imminenti lavori strutturali.

Errore #4 – Non negoziare (né il prezzo, né il mutuo)

Uno degli errori più comuni (e costosi) durante l’acquisto è accettare il prezzo dell’immobile senza negoziare e non confrontare le condizioni del mutuo con quelle proposte da altri istituti di credito.

In molti pensano che rinunciare a questo passaggio sia una scorciatoia: niente di più sbagliato. Ponderare queste scelte e affidarsi al supporto di un esperto per trattare e confrontare le migliori condizioni ti garantirà il migliore risultato possibile.

Strategie per trattare il prezzo e risparmiare anche il 5–10%

Spesso, il prezzo di vendita di un immobile è un punto di partenza, non un punto di arrivo: negoziare nel modo giusto può farti risparmiare anche migliaia di euro. Ecco i nostri consigli per una trattativa efficace:

• Parti da un’offerta più bassa del 5-10% rispetto al prezzo originale: è all’interno di questo margine che, solitamente, avviene la negoziazione;

• Sottolinea eventuali punti deboli dell’immobile: lavori da fare, urgenza del venditore, lunga permanenza sul mercato… fai leva su questi elementi per provare a ribassare il prezzo;

• Non avere fretta e non temere le contro-offerte: mostrati affidabile, concreto e, se ne hai la possibilità, distinguiti attraverso una pre-approvazione del mutuo.

Scegliere il mutuo giusto: TAN, TAEG, durata e confronto

Il mutuo per l’acquisto di un immobile avrà un impatto determinante sul tuo bilancio per decenni: per questo è fondamentale scegliere quello più adatto alle tue esigenze e non accontentarti della prima proposta che ricevi dalla banca.

• Per una panoramica completa, usa comparatori online come MutuiOnline.it, Facile.it, Segugio.it o richiedi supporto a un consulente indipendente;

• Valuta TAN e TAEG: il TAN (Tasso Annuo Nominale) indica solo il tasso di interesse, mentre il TAEG include anche tutti i costi accessori, come istruttoria, perizia, assicurazioni;

• Scegli attentamente la durata del mutuo: una rata mensile inferiore può sembrare vantaggiosa, ma allunga il periodo di pagamento degli interessi.

Per saperne di più, leggi la guida completa alla scelta del mutuo più adatto per l’acquisto della tua prossima casa.
 

Errore #5 – Agire d’impulso senza pianificare a lungo termine

Scegliere l’immobile da comprare è una decisione importante e, per questo, non dovrebbe essere dettata dall’impulsività. Tra gli errori più comuni c’è quello di concentrarsi solo sulle esigenze del momento, senza guardare al futuro: prospettive di vita, rivendibilità dell’immobile, spese che potrebbero subentrare nel tempo. È fondamentale, quindi, pensare a come la casa possa evolversi insieme a te e conservare il proprio valore nel tempo.

Se cerchi altri consigli pratici su come scegliere la tipologia abitativa più adatta, anche nell’ottica di un investimento a lungo termine, non perderti questa guida.

Valutare stile di vita presente e futuro

Lo stile di vita cambia nel tempo e, con esso, cambia ciò che cerchiamo in una casa. L’abitazione che oggi ti sembra perfetta potrebbe non esserlo più tra qualche anno: se progetti di allargare la tua famiglia, non potrai rinunciare alla vicinanza a scuole, parchi e aree verdi; se lavorerai sempre di più da remoto, sarà necessario adibire una stanza a studio.

Valutare con cura le tue esigenze (presenti e future) ti permetterà di individuare il quartiere giusto, che sappia accogliere nel migliore dei modi tutte le tue versioni future.

Pensare alla rivendita e al valore nel tempo

Non è detto che la casa che stai acquistando resterà per sempre la tua abitazione. Prevedere quali fattori renderanno appetibile l’immobile nel mercato del futuro può rivelarsi una mossa vantaggiosa.

• Il mercato è sempre più attento alla sostenibilità: immobili moderni, efficienti e di classe energetica elevata sono tra i più richiesti, soprattutto dopo la normativa europea Case Green 2030; 

• Le zone interessate dai piani di rigenerazione e riqualificazione urbana potrebbero vedere un aumento dei prezzi a medio-lungo termine: informati presso il Comune sui progetti in corso o in arrivo; 

• Il collegamento con la rete dei trasporti pubblici e la vicinanza a piste ciclabili o arterie stradali principali rende la casa appetibile per un'ampia platea di potenziali acquirenti; 

• Uno spazio versatile, con ambienti funzionali e personalizzabili, magari frazionabile in più unità, è facile da rivendere perché può adattarsi alle esigenze di diversi tipi di acquirenti.

Tabella riassuntiva: Errori comuni nell’acquisto di una casa

Domande frequenti (FAQ) prima di firmare il compromesso

A cosa bisogna stare attenti quando si acquista una casa?

È fondamentale verificare che la documentazione relativa all’immobile (APE, visure, planimetrie, certificazioni) sia completa e aggiornata. Leggi, inoltre, il regolamento condominiale e presta attenzione allo stato di manutenzione dell’immobile, per evitare sorprese post-acquisto. È consigliato rivolgersi a un professionista (perito, geometra, architetto, ingegnere) per una verifica più sicura e approfondita.

Quali sono i controlli obbligatori da fare?

Prima di comprare casa è necessario verificare l’identità dell’attuale proprietario tramite la visura catastale; attraverso la visura ipotecaria, accertarsi che sull’immobile non gravino pignoramenti o ipoteche; controllare agibilità e documentazione urbanistica e catastale per scongiurare abusi edilizi; infine, informarsi sulla classe energetica attestata dall’APE. Affidati alla consulenza di un esperto per evitare errori e brutte sorprese.

Cosa fa abbassare il valore di una casa?

Tra i fattori che possono abbassare il valore di un immobile ci sono la presenza di abusi edilizi non sanabili, uno stato di manutenzione scadente (e quindi la necessità di ristrutturazioni importanti da fare urgentemente), una classe energetica bassa, l'assenza di servizi o trasporti nelle vicinanze, un quartiere poco sicuro o particolarmente rumoroso.

Come posso tutelarmi nell’acquisto da privato?

Se acquisti un immobile da privato, è essenziale avere al tuo fianco un notaio di fiducia fin dalle prime fasi e richiedere una perizia tecnica indipendente. Questi professionisti verificheranno la conformità dell'immobile e l'assenza di irregolarità non dichiarate dal venditore e ti aiuteranno a gestire con efficacia ogni possibile complicazione.

È utile una perizia anche se compro da agenzia?

Sì, una perizia tecnica è sempre utile, anche se compri tramite agenzia. Generalmente, le agenzie svolgono verifiche iniziali finalizzate principalmente alla valutazione economica dell’immobile; una perizia tecnica, invece, ha valore legale e attesta la conformità dell’immobile sotto ogni aspetto. Tuttavia, tra gli obblighi degli agenti immobiliari c’è quello di fornire al potenziale acquirente informazioni complete e trasparenti riguardo la proprietà.