Affitti brevi in Toscana: nuove regole e adempimenti per i proprietari

Nuovi obblighi, regole fiscali e limiti comunali: una guida completa per capire come gestire un immobile destinato alle locazioni turistiche in Toscana.

Gestire un immobile destinato agli affitti brevi richiede ancora più attenzione rispetto a pochi anni fa. La normativa nazionale ha introdotto nuovi obblighi in materia fiscale, amministrativa e di sicurezza, mentre la Regione Toscana ha ridefinito la disciplina delle locazioni turistiche, attribuendo maggiori poteri ai Comuni.

Il cambiamento più rilevante del 2026 riguarda chi gestisce più appartamenti. Il regime fiscale delle locazioni brevi può essere applicato soltanto se vengono destinati a questa attività non più di due appartamenti. Dal terzo immobile scatta invece la presunzione che l’attività sia esercitata in forma imprenditoriale.

A questo si aggiungono l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN), le dotazioni di sicurezza, gli adempimenti regionali e le eventuali limitazioni comunali. 

Prima di mettere un annuncio online o di acquistare un immobile per metterlo a reddito, è quindi indispensabile verificare l’intero quadro normativo applicabile.
 

• Cosa si intende per affitto breve?
• Codice Identificativo Nazionale: chi deve richiederlo e come utilizzarlo
• Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi
• Dotazioni di sicurezza obbligatorie negli immobili
• Affitti turistici in Toscana: cosa cambia tra gestione privata e attività d'impresa
• Quando il Comune può limitare le locazioni turistiche 
• Conviene investire negli affitti brevi in Toscana?
• Affitti brevi: la checklist per essere in regola
• Conoscere le regole per investire con maggiore consapevolezza 
• FAQ: Domande frequenti sugli affitti brevi in Toscana
   

Cosa si intende per affitto breve?

Per affitto breve si intende un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.

Il contratto può essere concluso direttamente dal proprietario oppure tramite un intermediario o una piattaforma telematica. Possono essere inclusi alcuni servizi strettamente collegati all’utilizzo dell’abitazione, come la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.

Servizi più articolati, come la somministrazione di pasti, il noleggio di veicoli o l’organizzazione di escursioni, invece, possono avvicinare l’attività a quella delle strutture ricettive, con una disciplina differente.

Se il contratto con lo stesso ospite non supera i 30 giorni complessivi, non è necessario registrarlo all'Agenzia delle Entrate. Questo, tuttavia, non esonera il proprietario dagli altri obblighi previsti per le locazioni brevi. 

La crescita delle locazioni turistiche ha modificato profondamente l’offerta abitativa di molte città e località della regione. Ne abbiamo parlato nell’approfondimento dedicato a case sfitte, affitti tradizionali e affitti brevi, utile per comprendere gli effetti di questo fenomeno sul mercato residenziale in Toscana.
 

Codice Identificativo Nazionale: chi deve richiederlo e come utilizzarlo

Il Codice Identificativo Nazionale, o CIN, serve a identificare in modo univoco le strutture ricettive e gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche.

Il codice viene richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. L’obbligo riguarda sia chi affitta in forma imprenditoriale sia chi concede uno o più immobili in locazione turistica senza esercitare un’impresa.

Una volta ottenuto, il CIN deve essere obbligatoriamente:

• Esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici o condominiali;

• Riportato negli annunci pubblicati sui portali;

• Indicato nella pubblicità e nelle comunicazioni relative all’immobile.

Il CIN non sostituisce eventuali comunicazioni, autorizzazioni o codici previsti a livello regionale e comunale. È un codice identificativo, non un titolo che autorizza automaticamente l’esercizio dell’attività.

L’assenza del CIN può comportare una sanzione da 800 a 8.000 euro. La mancata esposizione o indicazione negli annunci è invece punita con una sanzione da 500 a 5.000 euro per ciascun immobile, oltre alla possibile rimozione dell’annuncio irregolare.
 

Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi

Chi percepisce redditi da locazioni brevi può optare, quando ne ricorrono i requisiti, per il regime fiscale della cedolare secca.

L’aliquota del 21% si applica ai redditi derivanti dai contratti relativi a un immobile scelto dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. Per il secondo appartamento destinato agli affitti brevi, l’aliquota passa al 26%.

La scelta dell’immobile sul quale applicare il 21% spetta quindi al proprietario e non deve necessariamente ricadere sul primo appartamento messo in locazione in ordine cronologico.

Il regime fiscale può essere riassunto così:

• Un appartamento: cedolare secca al 21%;

• Due appartamenti: 21% su uno dei due e 26% sull’altro;

• Più di due appartamenti: presunzione di attività imprenditoriale.

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali. Tuttavia, potrebbe non essere sempre la soluzione più conveniente: la scelta va valutata in base alla tua situazione fiscale, ai redditi percepiti e alle spese eventualmente deducibili nel regime ordinario. Confrontati con un professionista per evitare errori.

Quando è obbligatorio aprire la Partita IVA per gli affitti brevi?

La principale novità introdotta dal 2026 riguarda il numero massimo di immobili che una persona fisica può destinare agli affitti brevi conservando il regime non imprenditoriale.

Fino al 2025, la presunzione d’impresa scattava con più di quattro appartamenti. Dal 2026, la soglia è stata abbassata: se vengono destinati alle locazioni brevi più di due appartamenti nello stesso periodo d’imposta, scatta la presunzione che l’attività sia esercitata in forma imprenditoriale.

Questo significa che dal terzo appartamento non basta più dichiarare i relativi canoni come semplici redditi da locazione. Occorre valutare gli adempimenti propri di un’attività economica, tra cui:

• Apertura della Partita IVA;

• Iscrizione al Registro delle imprese, quando richiesta;

• Adempimenti previdenziali;

• Presentazione della SCIA al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) competente;

• Applicazione di un regime contabile e fiscale appropriato.

La soglia non va confusa con il numero dei contratti conclusi o delle prenotazioni ricevute: il parametro riguarda gli appartamenti destinati alle locazioni brevi durante ciascun periodo d’imposta.

Anche chi gestisce uno o due immobili può comunque essere considerato imprenditore qualora l’attività sia organizzata con modalità proprie di un’impresa. Il numero degli appartamenti costituisce dunque una presunzione normativa, ma non è l’unico elemento da considerare.
 

Dotazioni di sicurezza obbligatorie negli immobili

Gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche devono sempre essere dotati di specifici dispositivi di sicurezza.

Sono richiesti:

• Dispositivi funzionanti per la rilevazione del gas combustibile;

• Rilevatori di monossido di carbonio;

• Estintori portatili conformi alla normativa.

Gli estintori devono essere collocati in posizioni accessibili e visibili. In linea generale ne è previsto almeno uno ogni 200 metri quadrati di superficie, con un minimo di un estintore per piano.

La mancanza dei dispositivi obbligatori può comportare sanzioni comprese tra 600 e 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
 

Affitti turistici in Toscana: cosa cambia tra gestione privata e attività d'impresa

In Toscana, le locazioni turistiche sono disciplinate dal Testo unico del turismo regionale, entrato in vigore nel 2025 e successivamente modificato e completato dal relativo regolamento di attuazione.

La disciplina distingue tra gestione non imprenditoriale e attività esercitata in forma d’impresa.

Chi concede immobili in locazione turistica in forma non imprenditoriale deve trasmettere una comunicazione al SUAP del Comune competente contestualmente all’inizio dell’attività. Nella comunicazione devono essere indicati i dati identificativi dell’alloggio e le informazioni relative a capacità ricettiva, caratteristiche e dotazioni.

Chi opera in forma imprenditoriale deve invece presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), sempre attraverso lo Sportello unico per le attività produttive.

In entrambe le casistiche, agli adempimenti citati si aggiungono:

• Richiesta e indicazione del CIN;

• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web;

• Trasmissione dei dati sui flussi turistici;

• Gestione dell’imposta di soggiorno, nei Comuni che la applicano;

• Rispetto delle regole fiscali e delle eventuali disposizioni locali.
   

Quando il Comune può limitare le locazioni turistiche 

Il nuovo Testo unico del turismo consente ai Comuni toscani a più alta densità turistica di adottare regolamenti specifici per governare le locazioni brevi nelle zone dove la pressione turistica produce effetti rilevanti sul mercato abitativo.

Nelle aree individuate dal regolamento comunale, l’attività può essere subordinata a un’autorizzazione della durata di cinque anni per ogni unità immobiliare.

Il Comune può inoltre stabilire un numero massimo di autorizzazioni per determinate zone, purché i limiti rispettino criteri di necessità, proporzionalità e non discriminazione.

Non esiste quindi una regola identica per tutta la Toscana. Un’attività consentita in un Comune può essere sottoposta a requisiti più severi in un altro, soprattutto nei centri storici e nelle località interessate da un’elevata concentrazione di alloggi turistici.

Prima di acquistare un immobile da destinare agli affitti brevi è indispensabile verificare:

• Se il Comune ha approvato un regolamento specifico;

• Se l’immobile ricade in una zona soggetta a limiti;

• Se sono previsti requisiti dimensionali o funzionali;

• Quali disposizioni transitorie si applicano alle attività già esistenti.

Il caso di Firenze e le restrizioni nel centro storico

Proprio negli ultimi mesi, Firenze è diventata il caso più noto del dibattito sugli affitti turistici in Toscana.

La forte concentrazione di locazioni brevi nel centro storico ha spinto il Comune a intervenire, introducendo limiti alla possibilità di destinare nuove abitazioni alla residenza temporanea nel Nucleo storico UNESCO.

In particolare, nel centro storico sono state previste restrizioni per gli alloggi che non risultavano già inseriti negli archivi comunali dedicati alle locazioni turistiche. Il Comune ha inoltre attivato procedure specifiche per l’avvio e l’autorizzazione delle attività.

Il quadro fiorentino mostra perché non sia più sufficiente verificare soltanto la normativa nazionale. Chi acquista un appartamento con l’obiettivo di destinarlo agli affitti brevi dovrebbe prima accertarsi che l’uso programmato sia effettivamente ammesso nella zona e nell’unità immobiliare scelta.
 

Conviene investire negli affitti brevi in Toscana?

La Toscana continua a offrire una domanda turistica molto forte e diversificata: città d’arte, località costiere, borghi, centri termali e campagne da cartolina intercettano target differenti durante gran parte dell’anno.

La presenza di una domanda elevata, però, non garantisce automaticamente la redditività. Prima dell’acquisto bisogna considerare costi di gestione, stagionalità, tassazione, adempimenti, regolamenti comunali e concorrenza.

Un investimento sostenibile dovrebbe partire da almeno quattro verifiche:

• Effettiva possibilità di utilizzare l’immobile per locazioni brevi;

• Domanda turistica e durata della stagione nella località scelta;

• Rendimento netto dopo imposte, commissioni e costi di gestione;

• Caratteristiche dell’immobile e qualità dell’esperienza offerta agli ospiti.

L’aumento degli adempimenti potrebbe favorire gli operatori più organizzati, riducendo lo spazio per gestioni improvvisate.

Un immobile ben posizionato, conforme e curato può continuare a rappresentare un investimento interessante, purché la valutazione venga effettuata sui ricavi netti e non soltanto sul prezzo medio per notte.

Per approfondire i criteri con cui analizzare un’operazione immobiliare puoi leggere la nostra guida su opportunità e rischi degli investimenti immobiliari in Toscana.
 

Affitti brevi: la checklist per essere in regola

Pubblicare un annuncio è solo l'ultimo passaggio. Prima è importante verificare di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla normativa nazionale, regionale e, se presenti, da quella comunale. Questa checklist può aiutarti a controllare di non aver tralasciato nulla. 

• Verifica se la tua gestione è imprenditoriale o non imprenditoriale;

• Accertati di quale regime fiscale adottare per il numero di appartamenti che destinerai alle locazioni brevi;

• Invia la comunicazione al SUAP o presenta la SCIA in Comune;

• Ottieni il CIN e inseriscilo negli annunci;

• Installa estintori e rilevatori obbligatori;

• Registrati sui portali per la registrazione di ospiti, flussi turistici e imposta di soggiorno;

• Verifica eventuali limiti introdotti dal tuo Comune.

Anche se affitti il tuo immobile da anni, non è detto che gli adempimenti effettuati in passato siano ancora sufficienti. Le novità introdotte dal 2026 hanno modificato alcuni aspetti fondamentali della disciplina, in particolare per chi gestisce tre o più appartamenti. 

Per confrontare il quadro attuale con quello precedente, puoi consultare anche il nostro approfondimento sulle normative per gli affitti brevi introdotte nel 2025.
 

Conoscere le regole per investire con maggiore consapevolezza 

La gestione degli affitti brevi sta diventando un’attività sempre più strutturata. Il CIN, i requisiti di sicurezza, la nuova soglia per la presunzione d’impresa e i poteri attribuiti ai Comuni rendono necessario affrontare ogni progetto con una preparazione molto più accurata.

Per chi possiede già una casa, il primo passo è verificare che tutti gli adempimenti siano stati completati. Per chi intende acquistare, invece, la conformità normativa e la disciplina comunale devono essere analizzate prima di formulare un’offerta.

Le nuove regole aumentano la complessità, ma contribuiscono anche a rendere il mercato più trasparente. Gli investimenti fondati su immobili adatti, conti realistici e una gestione professionale possono continuare a trovare spazio nel mercato turistico toscano.

Sul blog di Casain24ore trovi guide e approfondimenti dedicati a locazioni, fiscalità immobiliare e investimenti in Toscana, per seguire l’evoluzione delle normative e valutare le opportunità con maggiore consapevolezza.
 

FAQ: Domande frequenti sugli affitti brevi in Toscana

Il CIN è obbligatorio anche per chi affitta un solo appartamento?

Sì. L’obbligo riguarda anche il proprietario che concede un solo immobile in locazione breve o turistica, indipendentemente dal carattere imprenditoriale dell’attività. Il codice deve essere esposto all’esterno dell’immobile e riportato negli annunci.

Quanti appartamenti posso affittare senza Partita IVA?

Dal periodo d’imposta 2026, il regime delle locazioni brevi non imprenditoriali può essere applicato a un massimo di due appartamenti. Dal terzo, l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale.

Quale aliquota si applica con la cedolare secca?

L’aliquota del 21% si applica a un immobile scelto dal contribuente. Per il secondo appartamento destinato alle locazioni brevi l’aliquota è del 26%.

Quali dotazioni di sicurezza sono obbligatorie?

Gli immobili devono avere rilevatori di gas combustibile e monossido di carbonio funzionanti, oltre a estintori portatili conformi e correttamente posizionati.

In Toscana basta richiedere il CIN per iniziare l’attività?

No. Per la gestione non imprenditoriale è richiesta anche la comunicazione al SUAP competente; per quella imprenditoriale è necessaria la SCIA.

Un Comune può vietare nuovi affitti brevi?

I Comuni a più alta densità turistica possono introdurre limiti e autorizzazioni per specifiche zone. Per questo è necessario verificare il regolamento locale prima di acquistare un immobile da destinare agli affitti brevi o avviare l’attività.