Tutti i documenti da controllare prima di firmare il contratto di acquisto
27/11/2025
Acquistare casa è un momento importante, segnato dall’entusiasmo per un nuovo inizio ma anche da alcune preoccupazioni, soprattutto quando si tratta di verificare che tutta la documentazione sia corretta e completa.
Prima di concludere ufficialmente l’affare e andare a rogito, è fondamentale accertarsi che l’immobile sia conforme, libero da vincoli e regolare sotto ogni aspetto.
In questa guida troverai tutti i controlli essenziali da fare per evitare rischi, imprevisti economici e problemi dopo l’acquisto.
- Perché la verifica documentale è cruciale prima di firmare
- Documenti legali e di provenienza: la verifica della proprietà
- Conformità e Regolarità dell’Immobile: le verifiche tecniche
- La situazione Condominiale e le Spese Nascoste
- Clausole Sospensive: lo scudo dell’acquirente
- Checklist per i documenti da controllare prima di acquistare casa
- Conclusioni e Domande Frequenti
Perché la verifica documentale è cruciale prima di firmare
Prima di presentare una proposta d’acquisto è fondamentale verificare tutta la documentazione dell’immobile. Molti acquirenti, presi dall’entusiasmo, firmano senza controllare planimetrie, conformità urbanistica o provenienza dell’immobile, esponendosi a rischi economici anche importanti: una volta firmata, infatti, la proposta diventa vincolante.
Inoltre, scegliere un immobile che presenta irregolarità può tradursi in vincoli legali, ritardi nel rogito o impossibilità di ottenere il mutuo.
L’importante è mantenere sempre uno sguardo lucido e attento: per avere una panoramica completa dei passaggi da seguire e muoverti con sicurezza, puoi consultare la nostra guida pratica all’acquisto di una casa.
Differenza tra Proposta d’Acquisto e Compromesso (Preliminare)
Sia la proposta accettata sia il preliminare (o compromesso) sono accordi giuridicamente vincolanti, ma presentano ruoli e livelli di tutela differenti. Il compromesso può inoltre essere trascritto dal notaio, offrendo una protezione aggiuntiva all’acquirente (ad esempio contro vendite a terzi o ipoteche successive).
Ecco sintetizzate le principali caratteristiche e differenze:
| Proposta d'acquisto | Compromesso (Preliminare) | |
| Quando si stipula | In fase iniziale, per ufficializzare interesse | Solitamente dopo l’accettazione della proposta: definisce dettagli e obblighi |
| Vincolo | Vincolante per l’acquirente; vincolante per entrambi solo dopo la firma del venditore | Vincolante da subito per entrambe le parti |
| Contenuti principali | Condizioni base: prezzo, tempistiche, caparra (facoltativa), clausole | Conferma delle condizioni + dettagli su provenienza, documentazione, spese |
| Rischi se si firma senza verificare i documenti | Impossibile recedere senza perdere la caparra (se prevista) | Maggior difficoltà nel recedere, possibile richiesta di risarcimento danni (oltre alla perdita della caparra) |
| Registrazione e trascrizione | Non previste | Registrazione obbligatoria presso Agenzia delle Entrate; trascrizione notarile facoltativa (consigliata) |
| Livello di protezione per l'acquirente | Medio | Alto |
Se vuoi approfondire ulteriormente caratteristiche ed effetti di questi due documenti, puoi leggere il nostro articolo dedicato alle differenze tra proposta d’acquisto e contratto preliminare.
Documenti legali e di provenienza: la verifica della proprietà
Per acquistare una casa in sicurezza è fondamentale analizzare con attenzione tutta la documentazione legale che riguarda la proprietà dell’immobile: solo così è possibile scongiurare il rischio di ipoteche non dichiarate, pignoramenti o incongruenze sulla provenienza del bene.
La corretta verifica dei documenti, infatti, permette di passare con maggiore serenità alla fase della proposta d’acquisto e del compromesso, evitando brutte sorprese.
L'Atto di Provenienza: la storia dell'immobile
L’atto di provenienza di un immobile è il documento che racconta “da dove arriva” la proprietà: indica se il venditore lo ha acquistato, ricevuto per donazione, ereditato o ottenuto tramite altri atti.
Oltre a ricostruire la storia giuridica, è essenziale per verificare eventuali ipoteche, pignoramenti o vincoli. In molti casi, infatti, la lettura dell’atto consente di individuare problemi che potrebbero rallentare la compravendita o esporre l’acquirente a rischi economici.
Visura Ipotecaria (Ipocatastale): la ricerca di gravami
La visura ipotecaria, detta anche visura ipocatastale, consente di accertare la presenza di gravami come ipoteche, pignoramenti o sequestri sull’immobile (o sul soggetto proprietario).
Questa ispezione può essere effettuata dal notaio, da un agente immobiliare qualificato o presentandosi agli uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari territoriale.
È uno dei passaggi più importanti prima di firmare, perché consente di verificare che l’immobile sia libero da pesi che potrebbero ripercuotersi sull’acquirente.
Documenti personali dei contraenti (Venditore e Acquirente)
Per procedere con la compravendita, venditore e acquirente devono presentare alcuni documenti personali indispensabili:
Carta d’identità in corso di validità,
Codice fiscale,
Estratto dell’atto di matrimonio (necessario per conoscere il regime patrimoniale: separazione o comunione dei beni).
Questi elementi permetteranno al notaio e agli intermediari di verificare l’identità delle parti e gestire correttamente le implicazioni giuridiche relative alla proprietà.
Conformità e Regolarità dell’Immobile: le verifiche tecniche
Acquistare casa significa anche assicurarsi che l’immobile sia conforme alle normative tecniche e urbanistiche. La mancanza della conformità urbanistica o di un certificato di agibilità, o una planimetria catastale non conforme, possono comportare rischi economici e legali importanti. Vediamo quali sono le principali verifiche da effettuare.
Per evitare problemi comuni che possono compromettere l’acquisto, leggi anche i 5 errori più frequenti da evitare quando compri casa.
Planimetria e Visura Catastale: la corrispondenza con la realtà
La planimetria catastale deve necessariamente corrispondere allo stato di fatto dell’immobile. Differenze tra la planimetria depositata e le condizioni reali della casa possono indicare ampliamenti non autorizzati o frazionamenti irregolari: sarà quindi fondamentale rivolgersi ad un tecnico qualificato per una sanatoria edilizia che regolarizzi e aggiorni le schede catastali.
Controllare la visura catastale, invece, permette di accertare la proprietà, la rendita catastale e la superficie reale dell’immobile, elementi indispensabili anche per definire correttamente il prezzo di acquisto e calcolare eventuali imposte.
Conformità Urbanistica (Titolo Edilizio e Stato Legittimo)
Prima di acquistare, bisogna inoltre verificare che l’immobile sia conforme alle norme edilizie e urbanistiche. Questo significa controllare due aspetti chiave:
Titolo edilizio: è il documento rilasciato dal Comune che autorizza la costruzione o le modifiche dell’immobile (ad esempio Permesso di Costruire, concessione edilizia, SCIA). Verificare il titolo edilizio serve a capire se tutte le opere realizzate dal venditore sono state autorizzate correttamente.
Stato legittimo: rappresenta la corrispondenza tra l’immobile e quanto autorizzato dai titoli edilizi. Eventuali difformità, come ampliamenti non autorizzati, modifiche interne non dichiarate o abusi edilizi, possono comportare rischi legali e costi aggiuntivi per sanatorie o adeguamenti.
Controllare questi documenti permette di tutelarsi da sorprese, come la richiesta di demolizione o sanzioni da parte del Comune, e fornisce una base solida per valutare l’acquisto in sicurezza.
Certificato di Agibilità e Certificato degli Impianti
Il certificato di agibilità attesta che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità. È fondamentale che sia presente prima della firma, perché un immobile privo di agibilità non può essere abitato legalmente.
Parallelamente, il certificato di idoneità degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento) conferma che questi siano a norma e funzionanti secondo le disposizioni vigenti.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) indica la classe energetica dell’immobile e il consumo stimato di energia. Oltre a essere obbligatorio per legge in caso di compravendita, fornisce all’acquirente informazioni preziose su costi di gestione ed efficienza energetica, permettendo di valutare eventuali interventi di miglioramento.
La situazione Condominiale e le Spese Nascoste
Prima di firmare per l’acquisto di un appartamento all’interno di un condominio, è fondamentale verificare eventuali spese straordinarie o problemi latenti che potrebbero trasformarsi in costi significativi nel prossimo futuro.
Prima di prendere qualsiasi decisione, è utile avere chiaro il budget disponibile: scopri come definirlo nella nostra guida pratica per stabilire il budget per l’acquisto di una casa.
Documentazione Condominiale Essenziale
Se desideri acquistare un immobile in condominio, ecco i documenti principali che dovresti richiedere e controllare:
Regolamento condominiale: verifica se ci sono limiti particolari sull’uso delle singole unità (ad esempio, limiti a ristrutturazioni o attività commerciali).
Certificato dello stato dei pagamenti: rilasciato dall’amministratore, attesta che il venditore è in regola con le spese condominiali ordinarie e straordinarie.
Verbali delle ultime assemblee: consentono di individuare decisioni che comporteranno costi futuri per chi acquista (manutenzioni straordinarie, contenziosi, lavori approvati).
Situazione contabile e debiti pendenti: verifica se ci sono rate condominiali non pagate o debiti verso fornitori, poiché l’acquirente potrebbe diventare responsabile anche per le somme arretrate del venditore.
Clausole Sospensive: lo scudo dell’acquirente
Per proteggersi dal rischio di restare vincolati a un acquisto non praticabile, è buona norma inserire nella proposta d’acquisto delle clausole che ne subordinino l’efficacia al verificarsi di condizioni essenziali, senza mettere a rischio la caparra versata.
Vediamo alcuni esempi di clausole sospensive:
Ottenimento del mutuo: decade l’obbligo di acquisto se la banca nega il finanziamento.
Per capire meglio tutti i passaggi e le implicazioni legate al mutuo, puoi approfondire nella nostra guida completa al mutuo per acquistare casa.Esito positivo della verifica documentale: la proposta diventa valida solo dopo l’esito positivo dei controlli su visure, planimetrie, conformità urbanistica e ipoteche.
Verifica condominiale: condiziona la proposta all’assenza di morosità o spese straordinarie non dichiarate.
Le clausole sospensive trasformano una proposta potenzialmente rischiosa in uno strumento sicuro. Inserirle è una precauzione semplice ma determinante per non perdere la caparra o trovarsi bloccati in trattative problematiche.
Checklist per i documenti da controllare prima di acquistare casa
Una volta concluse tutte le verifiche, sei pronto per firmare! Ma, per muoverti in assoluta sicurezza, è utile rivedere un’ultima volta se tutto è in regola. Ecco allora una checklist essenziale, pensata per aiutarti a non dimenticare nessun passaggio fondamentale.
Atto di provenienza
Visura ipotecaria o ipocatastale
Planimetria e visura catastale
Titolo edilizio e conformità urbanistica
Certificato di agibilità e certificazioni degli impianti
APE (Attestato di Prestazione Energetica)
Documentazione condominiale di base (ultimi verbali, spese straordinarie in corso)
Clausole sospensive previste in proposta o preliminare
Se invece desideri una lista ancora più completa, pronta da scaricare, stampare e portare con te ad ogni appuntamento, puoi trovarla qui.
Conclusioni e Domande Frequenti
Acquisire familiarità con tutti i documenti e le verifiche necessarie prima di firmare è la chiave per un acquisto sicuro e senza sorprese. Controllare titoli, planimetrie, conformità e certificazioni ti consente di ridurre significativamente i rischi economici e legali, proteggere la caparra e affrontare la trattativa con maggiore serenità.
Se hai seguito questa guida, non avrai nulla da temere impegnandoti ufficialmente nell’acquisto della tua prossima casa!
Cosa succede se firmo una proposta d’acquisto senza vedere i documenti?
Firmare senza aver visionato i documenti è uno dei rischi maggiori: per te che vuoi acquistare, la proposta d’acquisto è vincolante da subito. Se emergono irregolarità, puoi ritrovarti bloccato e rischiare di perdere la caparra.
Posso revocare una proposta d’acquisto dopo averla firmata?
Dipende dal momento e dal contenuto della proposta:
Prima che il venditore accetti: puoi revocarla, purché il venditore non abbia ancora firmato.
Dopo l’accettazione del venditore: la proposta diventa vincolante come un preliminare e svincolarsi è possibile solo se esistono clausole sospensive (es. mutuo, esito verifica documentale) o se il venditore ha taciuto o omesso informazioni rilevanti.
In assenza di clausole, una revoca comporterebbe la perdita della caparra e la possibile richiesta di risarcimento.
È obbligatorio avere la planimetria prima di firmare la proposta?
Non è obbligatorio per legge, ma è fondamentale nella pratica. Senza planimetria e visura catastale è impossibile verificare se l’immobile corrisponde allo stato di fatto: una difformità può rendere il bene non vendibile o rallentare il rogito fino alla regolarizzazione.
Secondo geometri e notai, la planimetria dovrebbe essere controllata prima della firma o, in alternativa, indicata come condizione sospensiva nella proposta.
Chi è responsabile se i documenti non vengono forniti? (Venditore/Agente Immobiliare)
La responsabilità primaria è del venditore, che è tenuto a fornire tutta la documentazione necessaria e garantire la conformità dell’immobile.
L’agente immobiliare ha però un obbligo professionale: deve verificare la presenza dei documenti essenziali e segnalare eventuali mancanze, come richiamato anche dal Codice Civile e dalle linee guida del Notariato.
In ogni caso, l’acquirente ha diritto di richiedere i documenti prima di firmare e di subordinare l’efficacia della proposta a una completa verifica.
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