Non riesci a vendere casa? Scambiala! Cos’è la permuta immobiliare.
25/10/2018
La permuta immobiliare dà la possibilità di scambiare una casa con un’altra: ecco come funziona e a chi conviene.
La permuta immobiliare consiste in uno scambio di immobili di proprietà non gravati da ipoteche che si effettua mediante atto scritto e segue le norme previste dalla compravendita quali la conformità edilizia, attestato di prestazione energetica, ecc.
Per fare una permuta è indispensabile che le proprie esigenze combacino con quelle di un’altra persona. Infatti lo scambio di immobili può essere proposto per vari motivi e tutto dipende da cosa ognuno sta cercando. Per chiarire con un esempio pratico, mettiamo il caso di una famiglia con figli che ha bisogno di una casa più grande, ma al momento non può permettersela; questa situazione potrebbe trovare la sua soluzione se ci fosse una persona anziana con una casa grande e difficilmente gestibile con una sola pensione disposta a fare a cambio di casa.
La principale caratteristica che differenzia questo contratto dalla compravendita è il fatto che nella permuta lo scambio più importante non è il denaro, ma il trasferimento reciproco della proprietà dell’immobile. Si tratta di un’operazione assolutamente legale regolata dagli articoli 1552 e seguenti del nostro Codice Civile.
Esistono due tipi di permuta:
- pura: la transazione avviene solo attraverso lo scambio con la proprietà di beni o altri diritti, senza aggiunta in denaro. ES.→ Se il proprietario di una casa a Pisa deve spostarsi a Roma per motivi di lavoro e trova un altro proprietario con la necessità di trasferirsi da Roma a Pisa, qualora i loro immobili avessero lo stesso valore economico, possono fare la permuta senza aggiungere denaro.
- con conguaglio: la permuta avviene con il pagamento aggiunto di una differenza che viene pattuita. ES.→ Se le case oggetto di scambio non hanno lo stesso valore, il proprietario che prenderà possesso dell’abitazione che vale di più dovrà pagare la differenza di valore fra i due immobili.
La permuta immobiliare pura e con conguaglio a loro volta si dividono in permuta:
- diretta: avviene fra privati non soggetti ad IVA
- in conto vendita: quando una persona acquista un immobile sulla carta da impresa costruttrice e le parti stabiliscono che, se entro una certa data l’acquirente non riuscirà a vendere il proprio immobile, l’impresa lo prenderà in cambio del corrispettivo non pagato.
La permuta immobiliare conviene?
Dal punto di vista fiscale possiamo dire che se i due soggetti sono privati, perciò non soggetti ad IVA, e sugli immobili non gravano ipoteche la permuta è decisamente conveniente.
In primo luogo perché viene sottoscritto un solo atto notarile, per cui si paga una sola parcella del notaio, e tutte le spese legate all’atto sono più basse. Infatti il Codice Civile necessita di un solo contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento e, anche se i beni scambiati sono più d’uno, l’applicazione delle imposte non avviene sulle due compravendite, ma sulla sola operazione di permuta.
Inoltre, nonostante le imposte siano calcolate sul bene di maggior valore catastale, si pagano solo su un immobile anziché su due, e la somma di tutte le spese vengono divise tra i due contraenti.
Se invece uno dei due contraenti è soggetto ad IVA, avendo un immobile ai fini IVA ed uno ad imposta di registro, si perdono tutti i benefici fiscali dati dalla permuta.
