Successione e immobili: come gestire l'eredità ed eventuali vendite

Ereditare un immobile comporta adempimenti, imposte e decisioni da prendere. Dalla dichiarazione di successione alla gestione della vendita tra più eredi, vediamo insieme tutti i passaggi da seguire.

Quando si eredita una casa, i primi dubbi arrivano quasi nell'immediato: quali adempimenti sono necessari, quali imposte bisogna corrispondere, come cambia la gestione dell'immobile se ci sono più eredi.

Sono questioni che è utile affrontare con ordine, perché le scelte fatte in queste prime fasi possono essere determinanti per la gestione futura dell'immobile. In presenza di più eredi, inoltre, trovare una soluzione condivisa diventa altrettanto importante: tenere la casa, affittarla, dividerne la proprietà o venderla comporta valutazioni molto diverse.

In questa guida analizzeremo come funziona la successione ereditaria di un immobile, quali sono i principali adempimenti e cosa occorre sapere in caso di vendita, locazione o mantenimento.
 

• Come funziona la successione ereditaria di un immobile
• Accettazione dell'eredità di un immobile: cosa sapere
• Dichiarazione di successione: scadenze, documenti, adempimenti
• Voltura catastale dopo la successione: come si aggiorna l'intestazione dell'immobile
• Quanto costa la successione di un immobile?
• Agevolazioni prima casa sugli immobili ereditati
• Casa ereditata da più persone: gestione, divisione e vendita
• Vendere un immobile ereditato: gli adempimenti da completare
• Affittare, vendere o tenere una casa ereditata?
• Come si trasferiscono usufrutto e nuda proprietà nell’eredità
• Successione immobiliare: i passaggi da ricordare
• FAQ
   

Come funziona la successione ereditaria di un immobile

La successione si apre al momento della morte del proprietario e consente di individuare chi subentrerà nei suoi rapporti patrimoniali.

È importante ricordare che l'eredità non passa automaticamente a chi ne ha diritto: per diventare eredi a tutti gli effetti è necessaria l’accettazione. 

La dichiarazione di successione, invece, ha principalmente un ruolo fiscale: serve a comunicare all'Agenzia delle Entrate quali beni compongono l'eredità e chi sono i beneficiari. 

Successione legittima e testamentaria: qual è la differenza?

La destinazione dei beni dipende, innanzitutto, dalla presenza o meno di un testamento.

La presenza di un testamento, quindi, non esclude alcuni diritti stabiliti dalla legge: coniuge, figli e, in determinati casi, ascendenti hanno diritto a una quota minima dell’eredità, detta quota di legittima. 
 

Accettazione dell'eredità di un immobile: cosa sapere

L'eredità può essere accettata in modo espresso oppure tacito.

• L'accettazione espressa avviene attraverso una dichiarazione formale;

• Quella tacita, invece, deriva da un comportamento che presuppone necessariamente la volontà di accettare l'eredità, ad esempio la vendita del bene. 

Prima di accettare l'eredità è importante verificare non solo il valore dei beni, ma anche l'eventuale presenza di debiti.

• Con l'accettazione pura e semplice, infatti, il patrimonio ereditato si aggiunge a quello dell'erede: chi accetta, quindi, subentra anche nei debiti e nelle altre passività del defunto.

• L'accettazione con beneficio d'inventario, invece, mantiene separati i due patrimoni e limita la responsabilità dell'erede al valore dei beni ricevuti in eredità. È una soluzione da valutare soprattutto se la situazione patrimoniale del defunto non risulta del tutto chiara.

È possibile anche rinunciare all'eredità. Si tratta in ogni caso di scelte con conseguenze importanti, che nei casi più complessi è opportuno valutare insieme a un professionista.
 

Dichiarazione di successione: scadenze, documenti, adempimenti

In linea generale, la dichiarazione di successione deve essere presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione, che coincide solitamente con la data del decesso. La procedura avviene per via telematica attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate.

Nel caso di più eredi, non è necessario che ognuno presenti una dichiarazione separata: può essere presentata una sola dichiarazione che indichi tutti i soggetti interessati e i beni che fanno parte della successione.

Quali documenti servono per la dichiarazione di successione?

La documentazione varia in base alla composizione del patrimonio ma, per una successione che comprende immobili, normalmente servono:

• Dati del defunto, degli eredi e degli eventuali legatari;

• Eventuale testamento;

• Informazioni catastali relative agli immobili;

• Documentazione relativa ad altri beni, crediti o debiti inseriti nella successione;

• Eventuali dichiarazioni necessarie per richiedere agevolazioni fiscali.

Prima di presentare la dichiarazione, quindi, è utile ricostruire con precisione sia il patrimonio del defunto sia i rapporti familiari rilevanti ai fini della successione.

Quando non è obbligatorio presentarla?

La normativa prevede alcuni casi di esonero, ma la presenza di beni immobili o di diritti reali immobiliari esclude questa possibilità.

Quindi, qualora nell'eredità sia compresa una casa, un terreno o un altro diritto reale immobiliare, la dichiarazione di successione deve essere presentata.
 

Voltura catastale dopo la successione: come si aggiorna l'intestazione dell'immobile

In seguito alla successione, occorre aggiornare anche l'intestazione catastale del bene. La voltura catastale serve proprio a comunicare al Catasto il passaggio dell'immobile dal defunto ai nuovi titolari.

Oggi la procedura è strettamente collegata alla dichiarazione di successione: il servizio dell'Agenzia delle Entrate permette infatti di presentare la dichiarazione di successione e la domanda di volture catastali nella stessa procedura telematica.

La voltura catastale serve ad aggiornare i dati dell’immobile, ma da sola non basta a regolare il passaggio di proprietà. Per questo rimangono gli adempimenti da effettuare nei Registri Immobiliari. 
 

Quanto costa la successione di un immobile?

Le imposte dipendono dal valore del patrimonio trasferito e dal rapporto di parentela tra il defunto e ciascun beneficiario. Vediamo come funziona nel dettaglio.

Imposta di successione: aliquote e franchigie

Per le persone con disabilità grave è prevista una franchigia pari a 1,5 milioni di euro.

La franchigia rappresenta la parte di patrimonio sulla quale l'imposta non viene applicata. Ad esempio, un figlio che eredita beni per un valore complessivo inferiore alla propria franchigia non pagherà l'imposta di successione su quella quota.

Imposta ipotecaria e catastale

Quando nella successione sono presenti immobili, occorre considerare anche:

• L'imposta ipotecaria, ordinariamente pari al 2% del valore dell'immobile indicato nella dichiarazione di successione;

• L’imposta catastale, ordinariamente pari all'1% del valore catastale dell'immobile.

Si tratta di imposte diverse dall'imposta di successione e possono essere dovute anche quando quest'ultima non risulta applicabile grazie alle franchigie previste.

Autoliquidazione dell'imposta di successione: cosa è cambiato?

Dal 1° gennaio 2025, chi presenta una dichiarazione di successione deve anche determinare l'eventuale imposta dovuta e provvedere al suo versamento. Non bisogna più attendere, quindi, che sia l'Agenzia delle Entrate a calcolare e comunicare l'importo.

La novità riguarda il calcolo e il pagamento dell'imposta, non la dichiarazione di successione, che continua a dover essere presentata all'Agenzia delle Entrate secondo le modalità e i termini previsti.

L'AdE effettua successivamente i controlli sulla dichiarazione e, nel caso risulti un'imposta di maggiore importo da versare, può richiedere il pagamento della differenza.
 

Agevolazioni prima casa sugli immobili ereditati

Le agevolazioni prima casa spettano anche a chi ha ricevuto un immobile in successione, naturalmente se ricorrono i requisiti necessari.

Il beneficio riguarda in particolare le imposte ipotecaria e catastale, che vengono applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna anziché in percentuale.

In presenza di più eredi, è sufficiente che almeno uno dei beneficiari possieda i requisiti richiesti affinché l'agevolazione possa estendersi agli altri coeredi.

Attenzione, però, a non confondere questa agevolazione con un'esenzione generale: l'imposta di successione continua a seguire le proprie aliquote e franchigie, in base al rapporto di parentela e al valore dell’eredità.
 

Casa ereditata da più persone: gestione, divisione e vendita

Quando un immobile viene ereditato da più persone, ciascuno acquista una quota e nasce una comunione ereditaria.

Da quel momento, la gestione dell'immobile deve seguire regole precise.

• Per gli atti di ordinaria amministrazione (spese, utenze, manutenzioni, eventuali ricavi da locazione...), le decisioni possono essere prese a maggioranza, calcolata in base al valore delle quote;

• Per vendere l'intero immobile, costituire diritti reali sul bene comune o stipulare locazioni di durata superiore a nove anni, invece, è necessario il consenso di tutti i coeredi.

Anche le spese necessarie per la conservazione e il godimento dell'immobile devono essere sostenute dai partecipanti alla comunione, secondo le rispettive quote.

Scioglimento della comunione ereditaria

La comunione può essere sciolta in qualsiasi momento: ciascun coerede può chiedere la divisione dell'eredità, salvo specifiche eccezioni previste dalla legge o dal testamento.

Se l'immobile non risulta divisibile, può essere assegnato per intero a uno o più coeredi, con un eventuale conguaglio a favore degli altri. Se nessuno ne richiede l'attribuzione, invece, si può procedere con la vendita del bene e la successiva ripartizione dei ricavi.

Quando tutti gli eredi raggiungono un accordo, la divisione può essere definita consensualmente; in caso contrario, ciascun coerede può chiedere la divisione giudiziale.

Vendita della quota ereditaria e diritto di prelazione

Se gli eredi decidono di vendere l'intero immobile, devono essere tutti d'accordo. Diversa è la situazione del singolo coerede che vuole cedere la propria partecipazione senza vendere anche quella degli altri.

In particolare, quando un coerede intende vendere la propria quota ereditaria a un soggetto estraneo alla successione, l'articolo 732 del Codice civile riconosce agli altri coeredi un diritto di prelazione: devono quindi essere informati del prezzo e delle condizioni della vendita e avere la possibilità di acquistare la quota alle stesse condizioni.

Questa regola riguarda la quota ereditaria e non si applica automaticamente alla vendita di una quota riferita a un singolo immobile compreso nell'eredità. È sempre opportuno verificare con il notaio quale disciplina si applichi all'operazione.
 

Vendere un immobile ereditato: gli adempimenti da completare

Un immobile ricevuto in eredità può essere venduto ma, prima del rogito, è necessario che la successione e la titolarità del bene siano state correttamente definite.

In particolare, occorre verificare:

• Che siano stati completati gli adempimenti successori necessari,

• Che la situazione catastale e documentale dell'immobile sia conforme,

• Che sia garantita la continuità delle trascrizioni nei Registri Immobiliari.

Come abbiamo visto, inoltre, se la casa appartiene a più coeredi sarà necessario il consenso di tutti per poter vendere l'intero immobile.

Vendere una casa ereditata prima di 5 anni: si paga la plusvalenza?

Il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) esclude gli immobili acquisiti per successione dalla tassazione ordinaria della plusvalenza prevista per gli immobili ceduti entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione.

Di norma, questa esclusione vale anche per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

Tuttavia, non tutti i beni ereditati seguono le stesse regole fiscali. Ad esempio, per i terreni edificabili possono valere criteri diversi: prima di dare per scontata l'esenzione è sempre consigliabile verificare con un esperto il tipo di bene ricevuto in eredità.
 

Affittare, vendere o tenere una casa ereditata?

Completati tutti gli adempimenti previsti dalla legge, arriva il momento di prendere le decisioni più concrete: cosa fare dell'immobile?

• Mantenerlo è la scelta più sensata nel caso in cui uno degli eredi voglia utilizzarlo personalmente o se il bene ha un valore particolare per la famiglia. Bisogna però considerare costi di manutenzione, imposte e spese che continueranno ad arrivare.

• Affittarlo può permettere di generare un reddito ma, in presenza di più eredi, richiede un accordo sulla gestione e sulla ripartizione di costi e ricavi.

• La vendita può risultare come la strada più semplice per la divisione del patrimonio, soprattutto se nessuno degli eredi intende utilizzare la casa o mantenerla comporterebbe costi rilevanti.
   

Come si trasferiscono usufrutto e nuda proprietà nell’eredità

Quando su un immobile esistono usufrutto e nuda proprietà, la successione produce effetti diversi a seconda di quale dei due titolari viene a mancare.

• Se muore il titolare di un usufrutto vitalizio, il diritto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell'immobile per effetto della cosiddetta consolidazione.

• Se muore il nudo proprietario, invece, la nuda proprietà entra a far parte dell'eredità e passa ai suoi eredi. L'usufrutto continua a esistere fino alla scadenza prevista o, nel caso di usufrutto vitalizio, fino alla morte dell'usufruttuario.

Abbiamo approfondito questi aspetti nella guida dedicata alla nuda proprietà per venditori e investitori.
 

Successione immobiliare: i passaggi da ricordare

Quando nell'eredità è presente una immobile, procedere con ordine permette di evitare spiacevoli problemi successivi.

Ecco i principali passaggi da non dimenticare:

1. Verificare la presenza di un eventuale testamento;

2. Ricostruire beni e debiti del defunto prima di accettare;

3. Valutare la forma di accettazione più adatta;

4. Raccogliere i documenti necessari;

5. Presentare la dichiarazione di successione entro i termini;

6. Versare le imposte dovute e verificare la voltura catastale;

7. In presenza di più eredi, definire come gestire la comunione;

8. Solo a quel punto valutare con chiarezza se mantenere, affittare, dividere o vendere l'immobile.

Una successione immobiliare mette insieme numerosi aspetti fiscali, giuridici e pratici: avere una situazione documentale chiara prima di prendere decisioni sul futuro della casa è il modo migliore per evitare ostacoli in fase di vendita o divisione.

Continua a seguire il blog di Casain24ore per trovare guide e approfondimenti dedicati alla compravendita, alla gestione degli immobili e alle principali questioni fiscali e legali legate alla casa.
 

FAQ

Qual è la scadenza per presentare la dichiarazione di successione?

In linea generale, la dichiarazione deve essere presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione, che normalmente coincide con la data del decesso.

Si può vendere una casa ereditata senza aver presentato la successione?

La mancata presentazione della dichiarazione di successione non impedisce automaticamente il rogito ma, prima della vendita, devono essere verificate e regolarizzate la situazione successoria e fiscale dell'immobile e la continuità delle trascrizioni.

Per evitare ritardi o problemi al momento dell'atto, è preferibile sistemare gli adempimenti successori prima di avviare la vendita.

Quanto costa la successione su una casa?

Dipende dal valore trasferito e dal rapporto di parentela. Coniuge e figli, per esempio, hanno un'aliquota del 4% sulla parte che supera la franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario. 

Sugli immobili vanno considerate anche l'imposta ipotecaria e quella catastale.

Cosa succede se un erede vuole vendere e gli altri no?

Un singolo coerede non può vendere da solo l'intero immobile. Le parti possono trovare un accordo sulla cessione delle quote o sulla divisione; in mancanza di accordo è possibile ricorrere alla divisione giudiziale.

Se vendo una casa ereditata prima di 5 anni devo pagare la plusvalenza? 

La normale tassazione della plusvalenza prevista per gli immobili ceduti entro cinque anni non si applica agli immobili acquisiti per successione. Esistono però regole specifiche per alcune categorie di beni, come i terreni edificabili.