Come calcolare il valore di un immobile? Guida completa
31/05/2024
Sai come si calcola correttamente il valore di un immobile in vendita? Scopri quali sono i vari metodi di calcolo, i coefficienti e gli strumenti da utilizzare per ottenere una stima quanto più precisa possibile.
- Valore di un immobile: che cosa si intende?
- Perché e quando calcolare il valore di un immobile?
- Come calcolare il valore di un immobile per la vendita
- Come calcolare il valore di un immobile partendo dalla rendita catastale
- Strumenti per la valutazione di un immobile
- Valutazione.casa: lo strumento ideale per una valutazione aggiornata, gratuita e professionale
Calcolare il valore di un immobile non è un’operazione così facile come pensano in molti: oltre ad una serie di calcoli e di passaggi piuttosto complessi, nel calcolo spesso subentra anche un fattore psicologico che potrebbe alterare completamente l’importo.
Stiamo parlando del valore affettivo che tutti i proprietari provano più o meno consapevolmente per la loro casa, un sentimento non quantificabile che tiene in considerazione delle emozioni e dei ricordi che, proprio tra quelle mura, hanno preso vita nel corso degli anni.
Per questo motivo, se si ha intenzione o necessità di calcolare l’effettivo valore di un immobile, è importante affidarsi a dei professionisti esterni, in grado di calcolare in maniera oggettiva il valore di mercato dell’edificio.
Valore di un immobile: che cosa si intende?
Partiamo innanzitutto dallo spiegare che cosa si intende per valore di mercato di un immobile, ovvero una rappresentazione del prezzo a cui l’immobile verrebbe venduto sul mercato, definito dall’equilibrio tra domanda e offerta in un determinato periodo.
Da non confondere con il valore catastale che invece rappresenta il valore fiscale dell’immobile ovvero, la base imponibile sulle quali vengono calcolate le imposte legate agli atti di compravendita.
Si tratta quindi di due concetti simili tra loro ma diversi, sia nel calcolo che nell’obiettivo: il primo permette di definire il prezzo di vendita con cui posizionare l’immobile sul mercato, mentre il secondo fornisce la cifra sulla quale verranno calcolate le imposte, tasse ed IMU.
Sempre in relazione al valore dell’immobile, troviamo anche altri concetti da non confondere con il valore di mercato e con il valore catastale:
il valore di un immobile per la stipula di un’assicurazione. In questo caso il valore differisce da quello commerciale e catastale in quanto si tratta del valore di ricostruzione a nuovo, ottenuto moltiplicando i metri quadri dell’abitazione per il valore di ricostruzione a nuovo.
il valore locativo, ovvero il reddito da locazione che un proprietario dovrebbe conseguire in caso di locazione del suo immobile. In questo caso la base di partenza è il valore catastale, il quale verrà moltiplicato per alcuni fattori come la zona, la metratura, l’anno di costruzione e così via.
Perché e quando calcolare il valore di un immobile?
Come già anticipato, calcolare il valore di un immobile è utile non solo per capire a quale prezzo mettere l’immobile sul mercato, ma anche in caso di successione, assicurazione o locazione.
In modo particolare, in caso di vendita, sbagliare il calcolo del valore di un immobile porta a definire un prezzo sbagliato, troppo alto oppure troppo basso rispetto agli altri presenti sul mercato e con caratteristiche simili.
Di conseguenza, definire un prezzo troppo alto non farà altro che scoraggiare i potenziali acquirenti, anche quelli più interessati, che riterranno l’abitazione fuori budget, aumentando così i tempi di vendita e riducendo le possibilità di concludere l’affare.
Viceversa, un prezzo troppo basso porterà ad una svendita dell’immobile, con una perdita di soldi per il proprietario stesso.
Vista l’importanza che ricopre questo valore, vediamo allora insieme come si calcola nella pratica ed in maniera corretta.
Come calcolare il valore di un immobile per la vendita
VALORE DI MERCATO = SUPERFICIE COMMERCIALE * QUOTAZIONE AL M2 * COEFFICIENTI DI MERITO
Come si può vedere dalla formula, il valore di mercato si calcola moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al metro quadro per i coefficienti di merito.
La superficie commerciale comprende a sua volta la superficie calpestabile, incluse le mura perimetrali, mansarde, soppalchi, verande, taverne e seminterrati, le superfici di ornamento, come balconi, cortili e logge, e le superfici accessorie tra cui troviamo cantine, posti auto, box e locali tecnici.
Il valore al metro quadro è invece determinato da un insieme di fattori come la posizione, lo stato di conservazione dell’immobile, il piano a cui si trova e così via.
A determinare le quotazioni al metro quadro è l’Agenzia delle Entrate che, tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), aggiorna semestralmente questi valori per fornire una stima, ovvero un valore minimo ed un valore massimo, da utilizzare nel calcolo del valore a seconda delle caratteristiche dell’immobile e dell’andamento del mercato immobiliare.
Infine, il terzo ed ultimo fattore della formula è rappresentato dai coefficienti di merito, valori che vanno ad aumentare o diminuire il valore di mercato di un immobile in base al piano in cui si trova, allo stato locativo, all’età dell’immobile e così via (qui sotto trovi la tabella completa delle percentuali applicate).
PIANOASCENSORESENZA ASCENSORESeminterrato-25%-25%Piano terra (o rialzato)+10% con giardino, -20% senza giardino+10% con giardino, -20% senza giardinoPrimo piano-10%-10%Secondo piano0-15%Ultimo piano (o terzo)+10%-15%/-20%Attico+20%-20%
STATO DI CONSERVAZIONECOEFFICIENTE DI MERITODa ristrutturare-10%Buono stato0Ristrutturato+5%Finemente ristrutturato+10%Nuova costruzione+15%
LUMINOSITÀCOEFFICIENTE DI MERITOMolto luminoso+10%Luminoso+5%Mediamente luminoso0Poco luminoso-10%
VISTA COEFFICIENTE DI MERITOPanoramica+10%Esterna+5%Mista0Interna-5%Completamente interna-10%
RISCALDAMENTOCOEFFICIENTE DI MERITOAutonomo+5%Centralizzato0Centralizzato con contabilizzatore+2%
ETÀ DELL'IMMOBILECOEFFICIENTE DI MERITODa 1 a 20 anni, condizioni scadenti-5%Da 20 anni in su
+5% in ottime condizioni
-10% in condizioni scadenti
Una volta calcolato il valore di mercato di un immobile si potrà definire il prezzo di vendita, considerando anche le abitazioni in vendita nella stessa zona e che presentano caratteristiche simili.
Come calcolare il valore di un immobile partendo dalla rendita catastale
Volendo calcolare il valore di un immobile partendo dalla rendita catastale, dobbiamo innanzitutto definire che cosa si intende per rendita catastale ovvero il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ai fini fiscali ad un immobile in grado di produrre o generare reddito.
Questo viene attribuito in base alla categoria catastale di appartenenza (A per abitazioni ed uffici, B alloggi collettivi, C immobili commerciali e così via) e viene definito in base alla dimensione dell’immobile e all’estimo, un valore numerico assegnato dall’ADE del territorio in base all’ubicazione e alla destinazione d’uso.
Di conseguenza, il valore catastale di un immobile si calcolerà così:
VALORE CATASTALE = RENDITA CATASTALE RIVALUTATA * MOLTIPLICATORE CATASTALE
A sua volta, la rendita catastale rivalutata si calcola moltiplicando la rendita catastale non rivalutata per il coefficiente di rivalutazione. Sia il moltiplicatore catastale che il coefficiente di rivalutazione sono cifre fisse che dipendono dalla categoria catastale a cui appartiene l’immobile in questione.
Per facilitare il calcolo del valore catastale, puoi utilizzare questo strumento nel quale basterà inserire la categoria catastale, la data e la rendita per ottenere una stima del valore catastale.
Strumenti per la valutazione di un immobile
Come hai potuto constatare, il calcolo del valore di un immobile non è poi così facile ed immediato: tanti dei valori necessari per stimare un prezzo di vendita sono difficili da reperire e non sempre esatti.
Per avere quindi una valutazione del valore della tua casa ci sono due strade che puoi percorrere:
Richiedere una valutazione online. Sul web sono presenti diversi strumenti di valutazione immobiliare online che, una volta inseriti alcuni dati di base (come la superficie commerciale, l’indirizzo a cui si trova l’immobile, le condizioni e così via) ti forniranno un prezzo indicativo di vendita.
Ovviamente, non trattandosi di un sopralluogo effettuato da un professionista, la cifra fornita deve essere considerata come una stima, una base da cui partire solo per farsi un’idea del prezzo a cui vendere la casa.
Richiedere una valutazione effettuata da un professionista. La seconda opzione è quella di rivolgersi a dei professionisti che, a seguito di un sopralluogo effettuato di persona, si occuperanno di calcolare in maniera precisa il valore e quindi il prezzo di vendita della casa per posizionarla al meglio sul mercato.
Valutazione.casa: lo strumento ideale per una valutazione aggiornata, gratuita e professionale
Per avere una valutazione immobiliare eseguita da un professionista puoi affidarti a Valutazione.casa, uno strumento online che ti consente di richiedere una valutazione professionale del tuo immobile in maniera completamente gratuita.
Ti basterà inserire pochi dati (come la posizione, le caratteristiche della casa, la superficie commerciale e così via) per essere messo in contatto con un’agenzia immobiliare della tua zona che si occuperà di effettuare un sopralluogo e definire, senza impegno, il valore al quale mettere in vendita la casa.
La valutazione viene eseguita da professionisti che conoscono perfettamente il mercato immobiliare della tua zona e che faranno tesoro dei numerosi anni di esperienza maturati nel settore immobiliare.
La richiesta è completamente gratuita e sicura: una volta forniti i tuoi dati ti invieremo il nominativo e la foto dell’incaricato che si presenterà a casa tua per effettuare la valutazione, munito di documento di riconoscimento.
Inoltre, con Valutazione.casa hai la certezza di ricevere una valutazione immobiliare aggiornata ed in linea con il mercato. Come hai potuto vedere in questo articolo, il valore di un immobile dipende da molte variabili che possono cambiare nel corso del tempo: affidando la tua valutazione ad un professionista di Valutazione.casa potrai avere il valore reale e attuale dell’immobile che hai intenzione di vendere così da posizionarti correttamente sul mercato e aumentare le probabilità di vendita.